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Bulle immobilière : un retournement de tendance probable selon le sénateur Philippe MARINI


Parmi les risques qui pèsent sur la croissance des pays de l'OCDE figure le scénario d'un retournement des prix de l'immobilier. Conscient qu'un tel scénario n'est pas invraisemblable, avec une hausse nominale des prix du logement de 90 % entre le point bas de 1998 et 2004, votre rapporteur général a souhaité, au printemps 2005, que soit commandée, par l'intermédiaire du Service des études économiques et de la prospective du Sénat, une étude à l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE), pour apporter des éléments de réponse à deux questions : existe-t-il une bulle immobilière en France ? Quelles pourront être les causes et conséquences macro-économiques d'un retournement du marché immobilier ? Le Service des études économiques et de la prospective du Sénat a par ailleurs sollicité sur le même sujet trois banques (Crédit Agricole, Exane-BNP Paribas, Barclay's Bank) et l'institut économique REXECODE.

Votre rapporteur général a mis en perspective l'étude remise par l'OFCE sous le titre « L'immobilier, pilier de la croissance ou épée de Damoclès » et les travaux connexes, pour s'efforcer de définir la situation du marché immobilier en France, en septembre 2005, d'établir des scénarios sur l'évolution future des prix de l'immobilier, et en analyser les conséquences sur la croissance économique. Il a pu s'appuyer sur les informations que lui a fournies la Banque de France sur un marché dont elle ne manque pas de souligner l'importance sur le plan macro-économique.

L'étude de l'OFCE conclut, comme de nombreuses études auparavant, à l'absence de bulle immobilière, du moins à Paris. Elle reconnaît néanmoins que le marché immobilier présente un caractère cyclique. De ce point de vue, il apparaît de plus en plus clairement, en raison de l'essoufflement des facteurs de hausses des prix et de la dégradation de la solvabilité des ménages, à commencer par celle des primo acquéreurs, que le marché immobilier a atteint, en ce qui concerne les logements, un point haut.

Le retournement de tendance constitue une probabilité forte, sans qu'il soit possible de déterminer l'effet de ce retournement sur l'évolution des prix à court terme. En effet, d'une part, selon une étude du FMI1(*), sur la période 1970-2002, dans les pays de l'OCDE, les fortes augmentations des prix de l'immobilier ont été suivies de fortes diminutions des prix dans environ 40 % des cas. D'autre part, l'ajustement des prix peut ne pas être immédiat : en 1991, le volume des transactions a d'abord chuté pendant plus d'une année avant que les prix ne connaissent un mouvement de baisse.

Le retournement du marché pourrait ainsi se traduire à court terme par une stabilisation ou un ralentissement significatif de la hausse des prix. Cette perspective n'est pas incompatible avec une baisse des prix de l'immobilier à deux chiffres au cours des deux prochaines années.

A ce stade, ne pouvant appréhender l'ampleur de l'ajustement des prix engendré par un retournement de tendance du marché immobilier, votre rapporteur général ne peut que formuler des hypothèses sur son impact en matière de croissance économique. Il a donc fondé son travail sur les simulations réalisées par l'OFCE, peu inquiétantes en termes de déficit de croissance, tout en estimant que celles-ci prennent peut-être insuffisamment en compte le fait que les marchés immobiliers des différents pays de l'OCDE ont été par le passé fortement corrélés, sans être pour autant interdépendants. Il convient d'être attentif aux signes de refroidissement qui se font sentir dans d'autres pays, et notamment au Royaume-Uni.

Pour les pouvoirs publics, la voie est relativement étroite. Les politiques de soutien de la demande trouvent aujourd'hui leurs limites ; leur renforcement présenterait des risques inflationnistes non négligeables, le soutien à la demande pouvant se trouver capté par l'offre. Il convient sans doute de ne pas alimenter un processus de hausse arrivé à son terme... sauf à entrer dans un processus de formation d'une bulle spéculative.

Dans la perspective d'un retournement du cycle, il paraît donc souhaitable de se donner pour objectif un « atterrissage en douceur » et d'éviter tout ajustement brutal. En particulier, la tentation d'une hausse des taux d'intérêt à seule fin d'agir sur le marché immobilier serait évidemment contreproductive : elle aurait des effets déflationnistes certains, sur l'ensemble de l'économie. Persister dans un soutien à l'offre de logements permettrait plus certainement d'organiser le retournement du marché dans de bonnes conditions.

En tout état de cause, la prudence s'impose de la part des pouvoirs publics afin d'éviter une surréaction des marchés, à la baisse, avec un risque pour la croissance, comme à la hausse, avec les risques liées à la création d'une « bulle ».

Source : Sénat

Lire le rapport du Sénat

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