Y a-t-il une bulle immobilière en France ?

La situation de l’immobilier en France et à l’étranger

1.1. L’évolution récente des prix du logement diffère selon les pays

La comparaison de l’évolution des prix immobiliers sur la période récente entre les pays se révèle intéressante, même si elle est limitée par l’hétérogénéité des champs couverts par les indices de prix des logements (agglomérations dans le cas italien, logements anciens dans le cas français, maisons ou appartements…). Par ailleurs, les prix recouvrent des caractéristiques nationales diverses, tant au niveau de la nature du territoire (plus ou moins étendu, habitat surtout en centre ville ou en développement en
périphérie des villes) que de la demande étrangère (fonction de l’attractivité du territoire) ou de la qualité et de l’ancienneté du parc de logements.
En France, l’indice de l’INSEE concerne le prix des logements anciens. Ce marché étant le plus important, on peut sans problème utiliser cet indice qui recouvre plus de la moitié des transactions effectuées par les ménages. Selon la Fnaim (fédération nationale de l’immobilier), en 2004, près de 70 % des accédants l’ont été dans l’ancien et ce marché représente 60 % des crédits accordés. Les liens entre activité dans le neuf et prix dans l’ancien sont complexes : à court terme, la construction dans le neuf augmente le prix du foncier et donc les prix dans l’ancien. En revanche, à moyen terme, en augmentant l’offre de logements, la construction a un impact négatif sur les prix dans l’ancien. Enfin, la construction dans le neuf rajeunit le parc immobilier, poussant à plus long terme les prix à la hausse.

Que les prix du logement ne cessent d’augmenter est une évidence. En termes nominaux, la hausse est impressionnante. Entre 1997, point bas du cycle actuel, et la fin 2004, ils ont progressé de 90 % en France. Le cas français est loin d’être isolé : la hausse atteint presque 70 % aux Etats-Unis, 140 % au Royaume-Uni et 160 % en Espagne. Cette augmentation est quasiment générale dans la zone euro. Selon les données de la BCE, en 2004, la progression moyenne des prix a été de 7,2 % dans la zone euro, soit un rythme proche de celui du début des années 1990 avant le retournement à la baisse des prix. Sur la période 1999-2004, les prix immobiliers ont progressé d’environ 15 % en Irlande et en Espagne en rythme annuel. La hausse a été de l’ordre de 10 % en France, en Grèce, aux Pays-Bas et en Italie sur la même période. Seule l’Allemagne est restée à l’écart de ce mouvement, les prix du logement ayant stagné. Les dernières données font état d’un tassement des prix en Irlande, au Portugal, en Grèce et aux Pays-Bas et d’une accélération en France, en Italie et en Espagne. Non seulement, les hausses récentes ont été d’amplitudes variées, mais elles ont aussi été décalées dans le temps, avec des pays en avance sur le cycle moyen européen et dont les prix immobiliers ont ralenti plus tôt. En termes réels, c’est-à-dire une fois corrigés de l’inflation, l’augmentation des prix immobiliers est un peu plus mesurée. Entre 1997 et 2004, les prix des logements ont en effet progressé de 40 % aux Etats-Unis, de 70 % en France, de 100 % au Royaume-Uni et de 110 % en Espagne...

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source : OFCE

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