L’Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB

L’enquête sur les charges de copropriété en 2003

par Michel Mouillart

Professeur d’Economie à l’Université de Paris X – Nanterre

Novembre 2004

Conférence de presse du 14 décembre 2004

Les premiers résultats de l’Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB ont été publiés dans l’Observateur de l’Immobilier, n° 56-57, pp 20-27 en avril 2003 (‘Les charges de copropriété en 2001’). Une synthèse des résultats concernant l’année 2002 est en outre disponible dans le Bulletin de Liaison de la CNAB, n° 27, 4ème trimestre 2003, pp 3-4 (‘Les charges de copropriété en 2002’). Une analyse détaillée des résultats de l’enquête sur les charges de l’année 2003 réalisée sur Marseille et sur Toulon est en outre disponible auprès de la CNAB Marseille in « L’Observatoire des Charges de Copropriété », novembre 2004, broché.

Afin de contribuer à une meilleure connaissance des dépenses que les ménages engagent pour se loger et pour mieux décrire un secteur essentiel de l’économie immobilière pourtant si mal connu, la CNAB a choisi, dès 2001, de mettre en place un Observatoire National des Charges de Copropriété.

Cet Observatoire s’est alors assigné trois objectifs principaux :

• mieux connaître le niveau des charges de copropriété, dans toute leur complexité : donc selon un niveau de détail suffisant pour pouvoir identifier les postes stratégiques (ceux dont le poids dans l’ensemble des charges est le plus lourd, ceux dont l’évolution est la plus rapide …), tant pour les copropriétaires que pour les syndics professionnels ;

• identifier les écarts de charges entre immeubles en copropriété : afin d’analyser les causes de cela, bien sûr, mais aussi afin de proposer aux professionnels de la CNAB un référentiel de charges opérationnel et capable de contribuer à une optimisation de la gestion des immeubles ;

• suivre les évolutions des charges, tant au niveau de leur globalité que dans leur détail : permettre donc aux professionnels de la CNAB de disposer d’indicateurs d’alerte susceptibles, en se comparant à une situation globale représentative de la leur (zone géographique, type d’immeuble, nature des équipements présents dans l’immeuble …), de leur signaler rapidement les postes de charges méritant leur attention.

Cet Observatoire est donc décliné par catégorie d’immeubles, par génération de construction et par région : lorsque les échantillons pouvant être traités sont de taille suffisante (donc, lorsque le parc des immeubles collectifs en copropriété est suffisant), la déclinaison des résultats de l’analyse peut en outre être présentée ville par ville.

L’échantillon d’immeubles en copropriété constitué par la CNAB pour cela distingue alors deux niveaux d’analyse :

• l’analyse du parc des immeubles en copropriété : la localisation des immeubles, leur équipement et leur confort, le nombre de lots principaux gérés, leur surface moyenne … ;

• l’analyse des charges de copropriété et leur évolution, récente et sur moyenne période, dans leur globalité bien sûr, mais aussi dans le détail des postes qui les composent.

Une photographie détaillée du parc des immeubles en copropriété gérés par des professionnels de la CNAB a donc été construite sur les années récentes et est maintenant mise à jour chaque année. Elle concerne ainsi 11 775 immeubles répartis sur l’ensemble du territoire et regroupant 539 900 logements (soit encore, 42 332 200 m2 de surface habitable) : au regard des résultats de l’Enquête Nationale sur le Logement réalisée par l’INSEE en 2001, cette photographie prend donc en compte 8.1 % des logements situés dans des immeubles collectifs en copropriété (France métropolitaine, hors DOM) et même 8.7 % si on se limite aux seules copropriétés gérées par des professionnels.

Cette photographie permet de détailler au niveau régional (et éventuellement, pour les régions les plus importantes, ville par ville) les niveaux d’équipement et de confort des immeubles, en tenant compte de leurs spécificités et de leur date de construction. Et aussi, d’identifier les vecteurs principaux de dépenses des copropriétés (chauffage collectif, ascenseur (s), personnel permanent mais aussi espaces verts, parking (s) …). Connaissant le parc, un échantillon d’immeubles a été constitué pour lesquels une analyse détaillée des comptes de charges a pu être réalisée. Elle concerne l’année 2003 et elle a permis de mesurer le rythme d’évolution des charges au cours des années récentes : 3 171 immeubles ont été sélectionnés pour cela, représentant 81 200 logements (1,2 % de l’ensemble des logements en copropriété dans des immeubles collectifs). Ainsi, alors que le niveau de l’ensemble des charges (hors travaux exceptionnels) s’est établi à 18.1 €/m² en 2003, en progression de 3.0 % (mais en recul de 1.0 % par an en moyenne sur la période 2000 - 2003), de grandes disparités apparaissent entre les régions : l’écart de niveau est de l’ordre de 1 à près de 2.5 entre d’une part l’Auvergne ou la Bretagne, avec des niveaux moyens de charges se situant respectivement à 8.1 €/m² et 8.9 €/m², et d’autre part l’Ile de France ou le Nord - Pas de Calais, avec des niveaux moyens de charges se situant respectivement à 22.0 €/m² et 20.9 €/m². Ces disparités s’expliquent aisément, pour une large part d’entre elles, par les caractéristiques des immeubles gérés et par leurs niveaux respectifs d’équipement et de confort.

ENCADRE

L’ENQUETE SUR LES CHARGES DE COPROPRIETE EN 2003 EN QUELQUES CHIFFRES

• L’enquête a été réalisée auprès de 113 cabinets adhérents à la CNAB. Et elle a concerné 3171 immeubles.

• Pour la campagne 2003, quatre procédures de recueil de l’information ont été mises en œuvre :

1. des extractions réalisées directement par les sociétés informatiques dans les cabinets : 44 % des immeubles enquêtés ;

2. des transferts de fichiers du type EXCEL : 11 % des immeubles enquêtés ;

3. des enquêtes terrain réalisées par des étudiants de l’ESPI : 11 % des immeubles enquêté

4. et des fiches d’enquêtes directement transmises sous la responsabilité des cabinets : 34 % des immeubles enquêtés.

• La campagne 2003 de recueil de l’information a été réalisée entre début mai et fin septembre 2004.

L’enquête charges 2003 Nombre de cabinets Part dans l’ensemble des immeubles (en %)

Alsace (Strasbourg) 7 2.6

Ile de France 23 20.2

Nord-Pas de Calais (Lille) 5 6.5

PACA (Marseille,Nice,Toulon) 27 25.6

Rhône-Alpes 20 40.2

Autres régions 31 4.9

Source : CNAB (novembre 2004)

I – LE PARC DES COPROPRIETES

1.- D’après l’Enquête Nationale sur le Logement réalisée par l’INSEE en 2001, le parc des logements en copropriété dans des immeubles collectifs comptait, dans le secteur privé, 6 656 000 unités d’habitation réparties dans 558 600 immeubles : il représentait donc de l’ordre de 22.5 % du parc de logements. Ces logements consistaient alors à raison de 79.3 % d’entre eux en des résidences principales (5 275 000 logements concernés), de 13.2 % en des résidences secondaires ou occasionnelles (877 000 logements concernés) et de 7.6 % en des logements vacants (504 000 logements vacants). La gestion de ces logements est alors assurée dans la grande majorité des cas (93.6 % des logements en copropriété) par un syndic professionnel et seulement dans 5.3 % des cas par un bénévole : 1.1 % des logements étant gérés par une personne rémunérée n’ayant pas la qualité de professionnel. Dans leur ensemble, les immeubles en copropriété sont de petite taille, comptant à peine 12logements en moyenne.

2.- Afin d’analyser, de la façon la plus précise possible le parc de copropriétés gérées par des administrateurs de biens, l’Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB a photographié 11 775 immeubles (tableau 1) :

• pour rendre compte d’une réalité complexe, l’Observatoire distingue six catégories d’immeubles :

- A1 : immeubles sans chauffage collectif construits avant 1948 ;

- A2 : immeubles dotés du chauffage collectif construits avant 1948 ;

- B1 : immeubles construits entre 1948 et 1970 ;

- B2 : immeubles construits entre 1970 et 1976 ;

- B3 : immeubles construits de 1976 à nos jours ;

- IGH : immeubles de grande hauteur.

Chacune de ces catégories étant représentative d’une gamme de qualité et de confort particulière (pas de chauffage collectif dans les immeubles de la catégorie A1, par exemple), mais faisant aussi ressortir nettement le jeu des contraintes imposées à la gestion des copropriétés (le cas des IGH, évidemment), alors que l’ancienneté des immeubles est fondamentale en matière de détermination du niveau des charges… ;

• la répartition des immeubles entre ces six catégories est, a priori, représentative de la structure du portefeuille géré par les administrateurs de biens. Ainsi, 39.8 % des immeubles ont été construits avant 1948 (catégorie A1 et A2), 29.4 % entre 1948 et 1970 (catégorie B1) et 29.9 % depuis 1970 (catégories B2 et B3), alors que 0.9 % des immeubles appartiennent à la catégorie des IGH. Dans leur ensemble, les immeubles en copropriété sont donc relativement récents puisque de l’ordre de 60 % d’entre eux datent d’après 1949 : cette proportion est de l’ordre des deux tiers sur l’ensemble du parc de logements ;

• la répartition des logements correspondants et des surfaces habitables est à peu près similaire, d’une catégorie d’immeubles à l’autre. Cela est compréhensible puisque les surfaces moyennes des lots d’habitation diffèrent assez peu entre catégories. Pour une surface moyenne de 78 m² sur l’ensemble des logements en copropriété, les logements situés dans des immeubles des catégories

A1, A2 et B1 ont une surface moyenne de 80 m² ; ceux des catégories B2 et IGH, de 76 m² ; et ceux de la catégorie B3, de 72 m² ;

• mais la répartition par catégorie d’immeubles est différente de celle qui s’observe sur les logements : 19.9 % de logements dans des immeubles construits avant 1948 (contre une proportion de 39.8 % pour les immeubles), 33.2 % dans des immeubles construits entre 1948 et 1970 (contre respectivement 29.4 %), 41.6 % dans des immeubles construits depuis 1970 (contre respectivement 29.9 %) et 5.3 % dans des IGH (contre respectivement 0.9 %) ;

• cela tient évidemment à des différences très marquées dans la taille des immeubles en copropriété : 14 logements par immeuble pour la catégorie A1, 31 pour la catégorie A2, 41 pour la catégorie B1, 60 pour la catégorie B2, 42 pour la catégorie B3 et 225 pour les IGH.

Ainsi, au total, un immeuble géré par un administrateur de biens compte, en moyenne, 36 logements : soit 3 fois plus de logements que sur l’ensemble du parc des copropriétés.

3.- La photographie réalisée prend en compte 8.1 % des logements en copropriété (8.7 % si on se limite aux seules copropriétés gérées par des professionnels :

• 43.2 % des logements observés sont alors situés en Ile de France (40.6 % des surfaces, mais aussi 34.1 % des immeubles). Cette situation résume assez bien les spécificités et les caractéristiques de la copropriété en immeubles collectifs et donc celle de l’administration de biens qui est évidemment concentrée dans les zones à forte urbanisation ;

• ainsi, d’après l’Observatoire National des Charges de Copropriété, les quatre régions les plus importantes par la taille des agglomérations qu’elles accueillent (Ile-de-France, Nord Pas-de-Calais, P.A.C.A. et Rhône-Alpes) représentent 89.3 % des immeubles en copropriété, 87.2 % des logements et aussi 88.4 % des surfaces habitables. Le parc des copropriétés en immeubles collectifs est bien un parc urbain !

4.- France entière, 45.7 % des immeubles en copropriété sont dotés d’un chauffage collectif, 57.0 % d’ascenseur (s) et 46.0 % bénéficient de personnel permanent (tableau 2) :

• dans l’ensemble, les immeubles gérés par des administrateurs de biens sont donc “suréquipés“ en comparaison des autres immeubles en copropriété. D’après le recensement de 1999, 48.7 % des immeubles en copropriété sont en effet, France entière, dotés d’un chauffage collectif ; 31.5 % d’ascenseur (s) et 38.1 % bénéficient de personnel permanent.

• et, à cet égard, les spécificités régionales sont remarquables : si la Haute Normandie, le Limousin, le Nord Pas-de-Calais et l’Ile-de-France se ressemblent, étant les mieux équipés, la région P.A.C.A. est dans la moyenne lorsqu’on observe la part des immeubles en copropriété dotés d’ascenseur (s), mais bénéficie bien moins souvent qu’ailleurs de chauffage collectif ou de personnel permanent. Et l’Alsace, l’Auvergne et Rhône-Alpes sont de ces points de vue assez atypiques.

Le recours aux sociétés extérieures concerne 47.1 % des immeubles en copropriété, France entière :

• le plus souvent pour le nettoyage (36.5 %) ou l’entretien des espaces verts (20.9 %). Et dans seulement 8.6 % des cas pour assurer ou compléter le gardiennage de l’immeuble ;

• c’est en Ile-de-France et en Auvergne que le recours aux sociétés extérieures est le moins fréquent. Si en Ile-de-France cela paraît pouvoir s’expliquer par une proportion particulièrement élevée d’immeubles bénéficiant de personnel permanent … cela n’est guère le cas en Auvergne.

Notons, enfin, que 44.7 % des immeubles en copropriété bénéficient d’espaces verts … 0.3 % de tennis et 0.4 % de piscine, avec toujours de grandes dissemblances d’une région à l’autre.

II. LE NIVEAU DES CHARGES DE COPROPRIETE

1.- Parmi les 11 775 immeubles photographiés, 3 171 d’entre eux ont donné lieu à examen détaillé de leurs comptes de charges de copropriété pour 2003.

La structure de l’échantillon analysé pour cela diffère peu de celle qui a été photographiée. La mise en œuvre d’une procédure de redressement des résultats de l’échantillon, sur la base de la structure de la photographie réalisée, vient de toute façon gommer d’éventuels biais qui pourraient affecter (en moyenne) le niveau des charges de copropriété.

En 2003, le niveau des charges de copropriété s’établissait à 18.1 €/m² de surface habitable . Les charges non discrétionnaires représentent 32.3 % de l’ensemble des charges, à 5.8 €/m2. Et quatre postes de charges “ (“chauffage-ECS fluides“, “frais de personnel“, “eau froide“ et travaux d’entretien“) portent 58.0 % du total des charges, alors que les quatre postes suivant en importance (“honoraires du syndic“, “ascenseurs“, “sociétés extérieures“ et “autres charges“) ne représentent que 25.8 % du total.

2.- Les charges sont évidemment les plus faibles dans les immeubles de la catégorie A1 (10.4 €/m²) du fait de l’absence de dépenses de chauffage, principalement. Et elles sont les plus élevées (2 fois plus fortes) dans les immeubles des catégories A2 (22.8 €/m²), B2 (21.4 €/m²) et IGH (24.4 €/m²) : dans le premier cas (A2 et, dans une moindre mesure, B2), parce que les immeubles sont “suréquipés“ et bénéficient d’une qualité de service au-delà de la moyenne ; dans le second cas, en raison des contraintes (de sécurité, notamment) afférentes à ce type d’immeubles. Quant aux immeubles des catégories B1 et B3, les différences sont assez peu marquées entre eux, à respectivement 17.8 et 16.0 €/m².

Les niveaux de charges diffèrent donc entre catégories d’immeubles pour trois raisons principales :

• des dépenses “chauffage/ECS“ (4.2 €/m², en moyenne et 23.1 % de l’ensemble) plus fréquentes dans certaines catégories que dans d’autres : 6.5 €/m² pour les immeubles de la catégorie A2, 5.0 €/m² pour ceux de la catégorie B1, 6.6 €/m² pour ceux de la catégorie B2 et 5.1 €/m pour les IGH mais « seulement » 2.8 €/m² pour les immeubles de la catégorie B3.

Alors que les immeubles de la catégorie A1 se singularisent par l’absence de dépenses de chauffage ;

• des dépenses de personnel (3.6 €/m², en moyenne et 19.8 % de l’ensemble) qui peuvent varier du simple au double, distinguant les immeubles des catégories A2 et IGH des autres :

2.5 €/m² pour les immeubles de la catégorie A1, 3.7 €/m² pour ceux de la catégorie B1, 3.9 €/m² pour ceux de la catégorie B2 et 2.6 €/m² pour ceux de la catégorie B3. Mais 5.6 €/m² pour les immeubles de la catégorie A2 et 4.7 €/m² pour les IGH ;

• et, dans une moindre mesure, des dépenses en “eau froide“, “ascenseurs“ et “travaux d’entretien“ (4.2 €/m², au total, en moyenne et 25.5 % de l’ensemble) qui peuvent varier du simple au double : c’est le cas des IGH avec des dépenses en « travaux d’entretien » de 2.7 €/m² contre 1.5 €/m² dans l’ensemble (et pour presque toutes les autres catégories) ; ou de la catégorie A1 avec un poste « eau froide » à 1.3 €/m² contre 2.1 €/m² dans l’ensemble (et pour toutes les autres catégories) et un poste « ascenseurs » à 0.6 €/m² contre 1.0 €/m² dans l’ensemble (et pour presque toutes les autres catégories) .

3.- A l’exception de l’Ile-de-France qui se singularise évidemment, le niveau des charges est à peu près comparable entre régions ou entre villes :

• 14.9 €/m² sur Strasbourg, 13.5 €/m² sur Bourg-en-Bresse, 15.4 €/m² sur Tours, 15.0 €/m² sur Marseille, 13.7 €/m² sur Nantes, 14.4 €/m² sur Pau, 13.9 €/m² sur Rouen et 15.2 €/m² sur Limoges, ces villes et ces régions se ressemblant assez fortement ;

• si le niveau des charges est plus faible à Clermont-Ferrand ou à Rennes (respectivement 8.1 €/m² et 8.9 €/m²), mais aussi à Toulon, à Nice et à Lyon (respectivement 9.9 €/m², 10.4 €/m² et 10.9 €/m²), c’est en raison de dépenses de chauffage et de frais de personnel plus faibles qu’ailleurs ;

• s’il est plus élevé en Ile-de-France, c’est à cause de trois postes principaux : “eau froide“, “frais de personnel“ et “sociétés extérieures“ dont les niveaux sont près de deux fois plus élevés qu’ailleurs, mais aussi d’une diffusion du chauffage collectif assez large parmi les immeubles en copropriété. Le niveau des charges est alors de 20.1 €/m² sur Paris et de 24.9 €/m² en région parisienne. Et pour des raisons similaires, les charges sont de 18.7 €/m² sur Troyes, de 20.9 €/m² sur Lille et de 21.4 €/m² sur Chambéry.

ENCADRE

CHARGES DISCRETIONNAIRES ET CHARGES NON DISCRETIONNAIRES

Tous les postes de charges n’ont pas le même statut dans la consommation de services du logement. Certaines charges sont dites non discrétionnaires. Les dépenses qu’elles entraînent sont indépendantes de l’intensité d’usage du logement (entretien du chauffage et des ascenseurs), certaines d’entre elles présentant même un caractère obligatoire : de droit (les impôts et les assurances générales) ou de fait (les honoraires du syndic puisque tous les logements de l’échantillon sont en syndicat de copropriété) ; alors que les travaux d’entretien (hors travaux exceptionnels) relèvent d’une logique patrimoniale de maintien en l’état du bien immobilier dont on peut penser qu’elle est largement indépendante de la consommation de services du logement.

D’autres charges, celles dites discrétionnaires, sont à l’origine des dépenses dont le niveau est fonction de l’intensité d’usage du logement (eau froide, chauffage, consommation électrique, sociétés extérieures, autres charges) et/ou de l’exigence de qualité de service et de confort de la part de l’occupant (la sécurité , les frais de personnel, l’environnement : espaces verts, la propreté : fournitures et entretien).

Les types de charges :

Charges non discrétionnaires Charges discrétionnaires

• impôts locaux • eau froide

• entretien du chauffage • chauffage (fluides)

• entretien des ascenseurs • consommation électrique

• assurances générales • fournitures et entretien

• travaux d’entretien • frais de personnel

• honoraires du syndic • sociétés extérieures

• espaces verts

• autres charges

Source : CNAB (novembre 2004)

Tableau 3 : Le niveau des charges de copropriété (en €/m² France entière)

Source : CNAB (novembre 2004) Année 2003

Impôts Locaux* 0,2 (1,0)

Eau froide 2,1 (11,5)

Chauffage/ECS fluides 3,3 (18,2)

Chauffage/ECS Entretien* 0,9 (4,9)

Ascenseurs* 1,0 (5,5)

Consommation électrique 0,5 (2,8)

Fournitures et entretien 0,2 (1,0)

Frais de personnel 3,6 (19,8)

Sociétés extérieures 1,0 (5,8)

Assurances générales* 0,8 (4,3)

Travaux d’entretien* 1,5 (8,5)

Espaces verts 0,4 (2,2)

Honoraires du syndic* 1,5 (8,1)

Autres charges 1.2 (6,4)

Total des charges 18,1 (100,0)

Charges non discrétionnaires* 5,8 (32,3)

Charges discrétionnaires 12,3 (67,7)

Total des charges 18,1 (100,0)

Travaux exceptionnels 2,5

Entre parenthèses, poids dans l’ensemble (en %).

III - L’ÉVOLUTION DES CHARGES DE COPROPRIETE

1.- Le niveau des charges de copropriété a progressé de 3.0 % en 2003 (mais il a reculé de 1.0 % en moyenne, chaque année, entre 2000 et 2003 : Tableau 4). Mais toutes les composantes de dépenses n’ont pas évolué à un rythme comparable en 2003 :

• certaines composantes, dont le poids est faible dans l’ensemble des charges (“impôts locaux“, “ascenseurs“, “fournitures/entretien“, “espaces verts“) participent peu à la détermination des changements intervenus dans le niveau des charges ;

• d’autres, en revanche, en raison de leur poids important (“eau froide“, “chauffage/ECS (fluides)“, “frais de personnel“) et/ou de leur forte variation (“chauffage/ECS (entretien)“, travaux d’entretien“ et “assurances générales“) déterminent plus fortement les mouvements du niveau des charges.

Ainsi, en 2003, le niveau des charges a été tiré par quatre composantes principales représentant 49.3 % du total des dépenses : “chauffage/ECS (fluides)“, “frais de personnel“, “consommation électrique“ et “travaux d’entretien“ qui expliquent la quasi-totalité de l’évolution observée.

L’augmentation des « frais de personnel » est remarquable. Elle s’inscrit dans une double dynamique impulsée d’une part par l’alourdissement du coût du travail (remplacements imposés par la mise en œuvre des 35 heures, convention collective de plus en plus contraignante …) et d’autre part par les exigences accrues de la demande en matière de qualité de service (gardiennage, entretien, …). Mais dans certaines villes telle Marseille, par exemple, cette évolution de s’est guère observée au cours des dernières années, les syndics professionnels choisissant d’externaliser l’exécution d’une grande partie des tâches de gardiennage et d’entretien.

Alors que l’augmentation des « travaux d’entretien » est tout aussi sensible. Plusieurs raisons sont à l’origine de cela et méritent d’être soulignées : l’alourdissement des contrôles imposés par les nouvelles réglementation (amiante, saturnisme, ascenseurs …) ; les exigences des copropriétaires à l’égard du renforcement des équipements de sécurité (digicodes, interphones mais aussi fermeture des espaces extérieurs des copropriétés) ; la montée progressive de l’usage de la domotique et des préoccupations en matière d’ergonomie ; la réalisation des ravalements de façades pour les immeubles des générations 1960 - 1975 (l’effet de génération du parc de copropriétés).

Si entre 2000 et 2003 le niveau total des charges a reculé de 1.0 % par an, en moyenne, c’est alors pour deux raisons principales :

• deux des postes de charges à l’origine de la progression observée en 2003 ont reculé : le poste “chauffage/ECS (fluides)“ du fait de l’évolution favorable du prix de l’énergie, avec – 3.2 % en moyenne chaque année, et le poste “frais de personnel“ en raison des actions de restructuration dans la gestion des copropriétés, avec – 0.6 % par an ;

• en revanche, l’un des deux autres postes de charges à l’origine de la progression observée en 2003 n’augmentait que faiblement (+ 0.3 % par an pour les “travaux d’entretien“ sous l’effet de la baisse du taux de la TVA sur les travaux).

Alors que dans l’ensemble, les actions entreprises par les syndics professionnels pour mieux maîtriser les charges permettaient d’amplifier ces effets (exemple de la renégociation des contrats d’entretien des ascenseurs ou des espaces verts, mais aussi des contrats d’assurances).

2.- Les évolutions sont cependant loin d’être comparables entre catégories d’immeubles (Tableau 5) au

cours de l’année 2003, alors que le recul des charges constaté entre 2000 et 2003 a été de même ordre de

grandeur pour la plupart des catégories d’immeubles (pour les catégories A1, A2, B1 et B2 : donc pour

77.3 % du marché ; voire pour 82.4 % du marché si on retient aussi la catégorie des IGH dont le recul

des charges fut tout de même soutenu durant la période sous revue) :

• si les charges ont, en effet, progressé de 3.0 % dans l’ensemble en 2003, elles ont crû

de 9.6 % dans le cas des IGH et encore de 7.3 % pour la catégorie B3 : cela méritait

d’être souligné, puisque cela tient alors principalement à l’évolution des dépenses

d’entretien qui se retrouvent parmi les charges non discrétionnaires (ascenseurs et

chaufferie principalement) et aux “travaux d’entretien“ ;

• les charges ont crû de 5.4 % en 2003 pour les immeubles de la catégorie A2 et aussi de

5.3 % pour les immeubles de la catégorie B1, toujours en raison d’une intensité de

l’effort d’entretien supérieure à la moyenne ;

• pour les immeubles de la catégorie A1, le niveau des charges n’a en revanche

augmenté que lentement (+ 1.7 %) et il a reculé pour les immeubles de la catégorie B2

(- 1.6 %) … pour des raisons inverses !

Si les charges ont augmenté de 3.0 % en 2003 pour la France entière, compte tenu des différences

qui se sont observées entre les catégories d’immeubles, il est évident que les évolutions n’ont pas été

comparables d’une ville à l’autre :

• dans des villes telles Rouen (+ 2.4 %), Lille (+ 2.8 %) ou Nice et Toulon (+ 1.3 %) où les

immeubles des catégories A1 et B2 prédominent, la hausse a été moins rapide que dans

l’ensemble ;

• alors que dans des villes telles Limoges (+ 7.3 %), Marseille (+ 4.4 %) ou encore Strasbourg

(+ 6.0 %) où les immeubles de la catégorie A2 et B1 (et les IGH, sur Marseille) sont

surreprésentés, la progression des charges a été plus soutenue. En revanche, et cela constitue

une exception notable, dans une ville comme Paris où la structure du parc de copropriétés est

comparable les charges ont crû plus doucement (+ 2.0 %) ;

• ailleurs, les charges ont reculé (- 1.8 % sur Bourg en Bresse ou - 2.4 % sur Clermont

Ferrand) ou sont restées quasiment stables (- 0.4 % en région parisienne).

3.- L’indice national des charges de copropriété de la CNAB permet enfin d’établir que depuis 1993,

notamment, le niveau des charges de copropriété n’a quasiment pas progressé :

• il a plus précisément reculé de 1.3 % entre 1993 et 2003 (- 0.1 % en moyenne, chaque

année). Ainsi, alors que le revenu disponible des ménages augmentait de 3.6 % par an,

cela revient à constater que le poids des charges s’est allégé de près de 30 % au cours

des dix dernières années (- 29.1 %, plus exactement) ;

• c’est la baisse du niveau des charges discrétionnaires qui explique cela (les dépenses

“chauffage/ECS (fluides)“ :

- 2.4 % par an et – 21.6 % sur dix ans ; les “frais de

personnel“ :

- 1.2 % par an et – 11.4 % sur dix ans ; la « consommation électrique » :

-

1.3 % par an et – 12.1 % sur dix ans) : elles ont diminué de 0.6 % en moyenne, chaque

année. Alors que le niveau des charges non discrétionnaires augmentait de 0.9 % par

an (les “honoraires du syndic“ : + 1.6 % par an et + 17.0 % sur dix ans ; les

“assurances générales“ : + 2.2 % par an et + 24.2 % sur dix ans ; les « impôts

locaux » : + 3.2 % par an et + 37.5 % sur dix ans ; les dépenses de “chauffage/ECS

(entretien)“ : + 1.8 % par an et + 19.7 % sur dix ans).

Mais plus qu’une évolution régulière, l’indice national des charges laisse ressortir des phases de

baisse alternant avec des phases de hausse :

• l’indice baisse entre 1991 et 1993 : - 4.6 % en moyenne, chaque année ;

• il remonte entre 1993 et 1995 : + 3.2 % en moyenne, chaque année ;

• pour baisser à nouveau entre 1995 et 1997 : - 4.2 % en moyenne, chaque année ;

• remonter entre 1997 et 1999 : + 3.3 % en moyenne, chaque année ;

• et fluctuer depuis, sans tendance précise. D’ailleurs, en 1999, l’indice n’était ni plus ni

moins qu’à son niveau de l’année 1990 !

Tableau 4 : L’évolution des charges de copropriété

(les contributions détaillées)

France entière Poids du poste Variation observée Contribution à

(année 2003) de charges (en %) en 2003 (en %)° l’évolution (en %)

Impôts locaux* 1.0 4.6 (2.8) -

Eau froide 11.5 0.3 (1.1) -

Chauffage + ECS (fluides) 18.2 8.6 (- 3.2) 1.6

Chauffage + ECS (entretien)* 4.9 - 6.3 (5.9) - 0.4

Ascenseurs* 5.5 1.2 (0.3) -

Consommation électrique 2.8 6.0 (4.6) 0.2

Fournitures/Entretien 1.0 7.1 (5.1) -

Frais de personnel 19.8 7.8 (- 0.6) 1.6

Sociétés extérieures 5.8 - 1.1 (- 2.4) - 0.1

Assurances générales* 4.3 0.3 (0.1) -

Travaux d’entretien* 8.5 4.7 (0.3) 0.4

Espaces verts 2.2 2.1 (0.8) -

Honoraires du Syndic* 8.1 2.3 (2.1) 0.1

Autres charges 6.4 - 5.6 (- 2.6) - 0.4

Ensemble des charges 100.0 3.0 (- 1.0) 3.0

Charges non discrétionnaires* 32.3 0.1 (0.4) 0.1

Charges discrétionnaires 67.7 4.4 (- 1.7) 2.9

Ensemble des charges 100.0 3.0 (- 1.0) 3.0

Source : CNAB (novembre 2004)

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