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par
Michel Mouillart - Professeur
d’Economie à l’Université de Paris X – Nanterre
Cet
Observatoire s’est alors assigné trois objectifs
principaux :
- mieux connaître le niveau des charges de copropriété, dans toute leur complexité : donc selon un niveau de détail suffisant pour pouvoir identifier les postes stratégiques (ceux dont le poids dans l’ensemble des charges est le plus lourd, ceux dont l’évolution est la plus rapide …), tant pour les copropriétaires que pour les syndics professionnels ;
- identifier les écarts de charges entre immeubles en copropriété : afin d’analyser les causes de cela, bien sûr, mais aussi afin de proposer aux professionnels de la CNAB un référentiel de charges opérationnel et maintenant accessible sur www.immocnab.com, capable de contribuer à une optimisation de la gestion des immeubles ;
- suivre
les évolutions des charges, tant au niveau
de leur globalité que dans leur détail :
permettre donc aux professionnels de la CNAB
de disposer d’indicateurs d’alerte susceptibles,
en se comparant à une situation globale représentative
de la leur (zone géographique, type d’immeuble,
nature des équipements présents dans l’immeuble …),
de leur signaler rapidement les postes de charges
méritant leur attention.
Les
premiers résultats de l’Observatoire National
des Charges de Copropriété de la CNAB ont été publiés
dans l’Observateur de l’Immobilier, n° 56-57,
pp 20-27 en avril 2003 (‘Les charges de copropriété en
2001’). Une synthèse des résultats concernant
l’année 2002 est disponible dans le Bulletin
de Liaison de la CNAB, n° 27, 4ème trimestre
2003, pp 3-4 (‘Les charges de copropriété en
2002’). Une analyse détaillée des résultats
de l’enquête sur les charges de l’année 2003
réalisée sur Marseille et sur Toulon est quant à elle
disponible auprès de la CNAB Marseille in « L’Observatoire
des Charges de Copropriété », novembre
2004, broché : et pour France entière,
in « L’enquête sur les charges de copropriété en
2003 », Administrer, n° 374, février 2005,
pp 14-23.
L’échantillon d’immeubles
en copropriété constitué par la CNAB pour cela
distingue alors deux niveaux d’analyse :
- l’analyse du parc des immeubles en copropriété : la localisation des immeubles, leur équipement et leur confort, le nombre de lots principaux gérés, leur surface moyenne … ;
- l’analyse des charges de copropriété et leur évolution, récente et sur moyenne période, dans leur globalité bien sûr, mais aussi dans le détail des postes qui les composent.
Mais
il est clair qu’à l’horizon des deux prochaines
années, il est peu probable que le mouvement de
hausse des charges amorcé en 2003 s’interrompe.
Il devrait même, probablement, connaître une certaine
accélération pour au moins trois raisons principales :
- la hausse des prix de l’énergie va continuer à faire ressentir ses effets sur les comptes de copropriété en 2005 : avec l’ouverture de la saison de chauffe et, dans le cas des copropriété chauffées au fuel-oil, avec le remplissage des cuves différé durant les mois d’été en attente d’une éventuelle accalmie sur les prix qui n’est pas venue ; avec la régularisation des charges qui ne manquera pas, encore une fois, d’intervenir … l’impact sur le niveau des charges devrait être encore lourd, à l’avenir. Par exemple, on peut estimer que si la facture de fuel avait déjà, ceteris paribus, cru de 17 % sur la campagne de chauffe 2003-2004, elle progressera de l’ordre de 25 % sur la campagne de chauffe 2004-2005. Et aucune source d’énergie n’a vraiment échappé à ce mouvement de hausse !
- les dépenses réalisées au titre des « travaux d’entretien » vont poursuivre leur progression à un rythme soutenu, sans aucun doute : la demande est de plus en plus exigeante à l’égard de la qualité des services proposés dans les copropriétés, la sécurisation des copropriétés va se renforcer et l’impact de l’effet de génération des immeubles sur les dépenses d’entretien va se maintenir ;
- les
conséquences des nouvelles réglementations
montent en puissance : c’est vrai de l’obligation
de mise en sécurité des piscines, par exemple,
et surtout du décret « ascenseur » (réalisation
d’un audit général des installations, lancement éventuel
des appels d’offre …) ; sans oublier le passage au nouveau
Plan Comptable dans les copropriétés au 1er janvier
2006 (modification des chaînes informatiques,
information et formation des professionnels,
complexification des modes d’imputation des
charges, nécessité de recourir à du personnel
qualifié supplémentaire afin d’assurer les
tâches de comptabilité et de gestion …).
L’Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB doit pouvoir constituer un lieu privilégié de mesure et d’analyse de toutes ces évolutions.
ENCADRE
EN
QUELQUES CHIFFRES
· L’enquête a été réalisée auprès de 115 cabinets adhérents à la CNAB. Et elle a concerné 3519 immeubles (2901 pour la campagne 2002 et 3171 pour la campagne 2003).
· Pour la campagne 2004, deux procédures principales de recueil de l’information ont été mises en œuvre :
1.
un recueil
par transfert informatique des données (extractions
réalisées directement par les sociétés informatiques
dans les cabinets ou transferts de fichiers
du type EXCEL sous la responsabilité des cabinets)
: 70.6 % des immeubles enquêtés ;
2.
un recueil
des données sur le terrain (enquêtes terrain réalisées
par des étudiants de l’ESPI ou fiches d’enquêtes
directement transmises sous la responsabilité des
cabinets) : 29.4% des immeubles enquêtés.
· Au fil des campagnes d’enquête, le poids des transferts informatiques des données s’est donc considérablement accru : cela concernait 46.1 % des immeubles lors de la campagne 2002, 55.1 % pour 2003 et donc, 70.6 % pour 2004.
· La campagne 2004 de recueil de l’information a été réalisée entre début mai et fin juillet 2005.
L’enquête charges 2004 Nombre
de cabinets Part dans l’ensemble des immeubles
(en %)
Alsace (Strasbourg) 5 4.3
Aquitaine (Bordeaux) 4 3.5
Ile de France 24 20.9
Nord-Pas de Calais (Lille) 5 4.3
PACA (Marseille) 23 20.0
PACA (Nice, Toulon) 10 8.7
Rhône-Alpes (Bourg en Bresse) 3 2.6
Rhône-Alpes (Lyon) 12 10.4
Rhône-Alpes (Saint Etienne) 6 5.2
Rhône-Alpes (autres) 2 1.7
Autres régions 21 18.4
Source : CNAB (octobre 2005)
Tableau 1 : Le niveau des charges de copropriété
(en €/m² France entière)
Source : CNAB (octobre 2005) Année
2004
Impôts Locaux* 0.2 (1.0)
Eau froide 2.1 (11.2)
Chauffage/ECS fluides 2.9 (15.1)
Chauffage/ECS Entretien* 1.0 (5.2)
Ascenseurs* 1,0 (5.3)
Consommation électrique 0.5 (2.4)
Fournitures et entretien 0.2 (1.0)
Frais de personnel 3.1 (16.4)
Sociétés extérieures 1.3 (7.0)
Assurances générales* 1.1 (5.6)
Travaux d’entretien* 1.7 (8.7)
Espaces verts 0.5 (2.8)
Honoraires du syndic* 1.8 (9.6)
Autres charges 1.7 (8.7)
Total des charges 19.1 (100.0)
Charges non discrétionnaires* 6.8 (35.5)
Charges discrétionnaires 12.3 (64.5)
Total des charges 19.1 (100.0)
Travaux exceptionnels 3.3
Entre parenthèses, poids dans l’ensemble (en %).
Tableau 2 : Les charges de copropriété dans 32 villes de France
LA
DISPERSION DU NIVEAU DES CHARGES DE COPROPRIETE
France entière Valeur Valeur Valeur
Observations en € par m² inférieure centrale supérieure
— Impôts locaux 0.1 0.3 0.5
— Eau froide 1.3 2.0 2.9
— Chauffage/ECS fluides 1.2 4.3 6.8
— Chauffage/ECS entretien 0.5 0.8 1.8
— Ascenseurs 0.9 1.3 1.9
— Consommation électrique 0.1 0.2 0.5
— Fournitures et entretien 0.1 0.2 0.4
— Frais de personnel 2.4 4.0 6.1
— Sociétés extérieures 0.5 1.5 2.6
— Assurances générales 0.6 0.8 1.1
— Travaux d’entretien 0.4 0.9 1.8
— Espaces verts 0.3 0.5 0.9
— Honoraires du Syndic 1.1 1.4 2.0
— Autres charges 0.3 0.8 1.8
— Total hors travaux exceptionnels 8.5 16.6 23.3
— Travaux exceptionnels 0.5 1.5 4.6
Remarques :
• La médiane (valeur centrale) et les quartiles (valeurs inférieure et
supérieure) sont déterminés sur les seuls immeubles
pour lesquels la composante est renseignée.
• La médiane partage l’ensemble des immeubles analysés en deux sous populations
de taille identique et entre le premier et
le troisième quartiles se classe la moitié des
immeubles de la population analysée.
• Par construction, le poste “total hors travaux“ n’est jamais égal à la
somme de l’ensemble de ses composantes.
Source : CNAB (octobre 2005)
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