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L’enquête sur les charges de copropriété en 2004

par Michel Mouillart - Professeur d’Economie à l’Université de Paris X – Nanterre - Octobre 2005

Afin de contribuer à une meilleure connaissance des dépenses que les ménages engagent pour se loger et pour mieux décrire un secteur essentiel de l’économie immobilière pourtant si mal connu, la CNAB a choisi, dès 2001, de mettre en place un Observatoire National des Charges de Copropriété.

Cet Observatoire s’est alors assigné trois objectifs principaux :

  • mieux connaître le niveau des charges de copropriété, dans toute leur complexité : donc selon un niveau de détail suffisant pour pouvoir identifier les postes stratégiques (ceux dont le poids dans l’ensemble des charges est le plus lourd, ceux dont l’évolution est la plus rapide …), tant pour les copropriétaires que pour les syndics professionnels ; 
  • identifier les écarts de charges entre immeubles en copropriété : afin d’analyser les causes de cela, bien sûr, mais aussi afin de proposer aux professionnels de la CNAB un référentiel de charges opérationnel et maintenant accessible sur www.immocnab.com, capable de contribuer à une optimisation de la gestion des immeubles ;
  • suivre les évolutions des charges, tant au niveau de leur globalité que dans leur détail : permettre donc aux professionnels de la CNAB de disposer d’indicateurs d’alerte susceptibles, en se comparant à une situation globale représentative de la leur (zone géographique, type d’immeuble, nature des équipements présents dans l’immeuble …), de leur signaler rapidement les postes de charges méritant leur attention.

Les premiers résultats de l’Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB ont été publiés dans l’Observateur de l’Immobilier, n° 56-57, pp 20-27 en avril 2003 (‘Les charges de copropriété en 2001’). Une synthèse des résultats concernant l’année 2002 est disponible dans le Bulletin de Liaison de la CNAB, n° 27, 4ème trimestre 2003, pp 3-4 (‘Les charges de copropriété en 2002’). Une analyse détaillée des résultats de l’enquête sur les charges de l’année 2003 réalisée sur Marseille et sur Toulon est quant à elle disponible auprès de la CNAB Marseille in « L’Observatoire des Charges de Copropriété », novembre 2004, broché : et pour France entière, in « L’enquête sur les charges de copropriété en 2003 », Administrer, n° 374, février 2005, pp 14-23.

 Cet Observatoire est donc décliné par catégorie d’immeubles, par génération de construction et par région : lorsque les échantillons pouvant être traités sont de taille suffisante (donc, lorsque le parc des immeubles collectifs en copropriété est suffisant), la déclinaison des résultats de l’analyse peut en outre être présentée ville par ville. 

L’échantillon d’immeubles en copropriété constitué par la CNAB pour cela distingue alors deux niveaux d’analyse :

  • l’analyse du parc des immeubles en copropriété : la localisation des immeubles, leur équipement et leur confort, le nombre de lots principaux gérés, leur surface moyenne … ;
  • l’analyse des charges de copropriété et leur évolution, récente et sur moyenne période, dans leur globalité bien sûr, mais aussi dans le détail des postes qui les composent. 

 è Une photographie détaillée du parc des immeubles en copropriété gérés par des professionnels de la CNAB a donc été construite sur les années récentes et est mise à jour chaque année. Elle concerne ainsi 11 284 immeubles répartis sur l’ensemble du territoire et regroupant 418 300 logements (soit encore, 34 572 100 m2 de surface habitable) : au regard des résultats de l’Enquête Nationale sur le Logement réalisée par l’INSEE en 2001, cette photographie prend donc en compte 6.3 % des logements situés dans des immeubles collectifs en copropriété (France métropolitaine, hors DOM) et même 6.8 % si on se limite aux seules copropriétés gérées par des professionnels.

 Cette photographie permet de détailler au niveau régional (et, pour les régions les plus importantes, ville par ville) les niveaux d’équipement et de confort des immeubles, en tenant compte de leurs spécificités et de leur date de construction. Et aussi, d’identifier les vecteurs principaux de dépenses des copropriétés (chauffage collectif, ascenseur (s), personnel permanent mais aussi espaces verts, parking (s) …).

 è Connaissant le parc, un échantillon d’immeubles a été constitué pour lesquels une analyse détaillée des comptes de charges a pu être réalisée. Elle concerne l’année 2004 et elle a permis de mesurer le rythme d’évolution des charges au cours des années récentes : 3 519 immeubles ont été sélectionnés pour cela, représentant 93 700 logements (1.4 % de l’ensemble des logements en copropriété dans des immeubles collectifs).        

 Ainsi, alors que le niveau de l’ensemble des charges (hors travaux exceptionnels) s’est établi à 19.1 €/m² en 2004, en progression de 5.7 % (de 0.8 % par an en moyenne sur la période 2000 - 2004), de grandes disparités apparaissent entre les régions : l’écart de niveau est de l’ordre de 1 à près de 2.5 entre d’une part l’Auvergne ou la Basse Normandie, avec des niveaux moyens de charges se situant respectivement à 9.8 €/m² et 8.9 €/m², et d’autre part l’Ile de France ou le Nord - Pas de Calais, avec des niveaux moyens de charges se situant respectivement à 21.4 €/m² et 20.2 €/m². Ces disparités s’expliquent aisément, pour une large part d’entre elles, par les caractéristiques des immeubles gérés et par leurs niveaux respectifs d’équipement et de confort.

 

L’ « Argus des Charges de Copropriété » que propose la CNAB (encadré) a précisément pour objet de décliner toutes ces situations complexes : ainsi, les Chambres adhérentes de la CNAB qui contribuent à l’alimentation de l’Observatoire peuvent disposer en retour d’une analyse détaillée des charges réparties en 14 postes et par catégorie d’immeubles, par région, voire par département et par ville ; avec, pour chacun des postes de charges, la dispersion « la plus probable » des valeurs observées sur les seuls immeubles pour lesquels la composante est renseignée. Le référentiel des charges correspondant est maintenant accessible sur www.immocnab.com .

Avec l’enrichissement de l’Observatoire qui se poursuit dans le cadre notamment de l’extension des procédures d’extraction directe des comptes de copropriété dans les cabinets, l’ « Argus des Charges » et avec lui, l’indice national des charges de copropriété et l’ensemble de outils d’évaluation de la gestion des copropriétés se positionnent en tant que référant statistique. L’Observatoire qui contribue déjà à l’alimentation des Comptes du Logement devrait ainsi renforcer sa place parmi les outils essentiels de connaissance et d’analyse du marché de la copropriété. 

Mais il est clair qu’à l’horizon des deux prochaines années, il est peu probable que le mouvement de hausse des charges amorcé en 2003 s’interrompe. Il devrait même, probablement, connaître une certaine accélération pour au moins trois raisons principales : 

  • la hausse des prix de l’énergie va continuer à faire ressentir ses effets sur les comptes de copropriété en 2005 : avec l’ouverture de la saison de chauffe et, dans le cas des copropriété chauffées au fuel-oil,  avec le remplissage des cuves différé durant les mois d’été en attente d’une éventuelle accalmie sur les prix qui n’est pas venue ; avec la régularisation des charges qui ne manquera pas, encore une fois, d’intervenir … l’impact sur le niveau des charges devrait être encore lourd, à l’avenir. Par exemple, on peut estimer que si la facture de fuel avait déjà, ceteris paribus, cru de 17 % sur la campagne de chauffe 2003-2004, elle progressera de l’ordre de 25 % sur la campagne de chauffe 2004-2005. Et aucune source d’énergie n’a vraiment échappé à ce mouvement de hausse !
  • les dépenses réalisées au titre des « travaux d’entretien » vont poursuivre leur progression à un rythme soutenu, sans aucun doute : la demande est de plus en plus exigeante à l’égard de  la qualité des services proposés dans les copropriétés, la sécurisation des copropriétés va se renforcer et l’impact de l’effet de génération des immeubles sur les dépenses d’entretien va se maintenir ;
  • les conséquences des nouvelles réglementations montent en puissance : c’est vrai de l’obligation de mise en sécurité des piscines, par exemple, et surtout du décret « ascenseur » (réalisation d’un audit général des installations, lancement éventuel des appels d’offre  …) ; sans oublier le passage au nouveau Plan Comptable dans les copropriétés au 1er janvier 2006 (modification des chaînes informatiques, information et formation des professionnels, complexification des modes d’imputation des charges, nécessité de recourir à du personnel qualifié supplémentaire afin d’assurer les tâches de comptabilité et de gestion …).   

L’Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB doit pouvoir constituer un lieu privilégié de mesure et d’analyse de toutes ces évolutions.    

 

ENCADRE

L’ENQUETE SUR LES CHARGES DE COPROPRIETE EN 2004

EN QUELQUES CHIFFRES

 

·        L’enquête a été réalisée auprès de 115 cabinets adhérents à la CNAB. Et elle a concerné 3519 immeubles (2901 pour la campagne  2002 et 3171 pour la campagne 2003).

 

·        Pour la campagne 2004, deux procédures principales de recueil de l’information ont été mises en œuvre :

 

1.        un recueil par transfert informatique des données (extractions réalisées directement par les sociétés informatiques dans les cabinets ou transferts de fichiers du type EXCEL sous la responsabilité des cabinets) : 70.6 % des immeubles enquêtés ;

 

2.        un recueil des données sur le terrain (enquêtes terrain réalisées par des étudiants de l’ESPI ou fiches d’enquêtes directement transmises sous la responsabilité des cabinets) : 29.4% des immeubles enquêtés.

 

·        Au fil des campagnes d’enquête, le poids des transferts informatiques des données s’est donc considérablement accru : cela concernait 46.1 % des immeubles lors de la campagne 2002, 55.1 % pour 2003 et donc, 70.6 % pour 2004.  

·        La campagne 2004 de recueil de l’information a été réalisée entre début mai et fin juillet 2005.

 

           

 

           L’enquête charges 2004               Nombre de cabinets            Part dans l’ensemble des immeubles (en %)          

                           

 

          Alsace (Strasbourg)                                    5                                                 4.3

          Aquitaine (Bordeaux)                                  4                                                 3.5

          Ile de France                                             24                                               20.9                      

          Nord-Pas de Calais (Lille)                           5                                                 4.3                      

          PACA (Marseille)                                     23                                                20.0

          PACA (Nice, Toulon)                                10                                                 8.7

          Rhône-Alpes (Bourg en Bresse)                  3                                                 2.6

          Rhône-Alpes (Lyon)                                  12                                                10.4

          Rhône-Alpes (Saint Etienne)                       6                                                 5.2

          Rhône-Alpes (autres)                                  2                                                 1.7

          Autres régions                                           21                                                18.4

 

Source : CNAB (octobre 2005)  

Tableau 1 : Le niveau des charges de copropriété

(en €/m² France entière)

 

                              Source : CNAB (octobre 2005)                                                                            Année 2004

 

 

             Impôts Locaux*                                                                                                      0.2                                            (1.0)

             Eau froide                                                                                                                2.1                                           (11.2)

             Chauffage/ECS fluides                                                                                          2.9                                           (15.1)  

             Chauffage/ECS Entretien*                                                                                    1.0                                            (5.2)

             Ascenseurs*                                                                                                          1,0                                            (5.3)

             Consommation électrique                                                                                     0.5                                            (2.4)

             Fournitures et entretien                                                                                        0.2                                            (1.0)

             Frais de personnel                                                                                                 3.1                                           (16.4)

             Sociétés extérieures                                                                                               1.3                                            (7.0)

             Assurances générales*                                                                                        1.1                                            (5.6)

             Travaux d’entretien*                                                                                             1.7                                            (8.7)

             Espaces verts                                                                                                         0.5                                            (2.8)

             Honoraires du syndic*                                                                                         1.8                                            (9.6)

             Autres charges                                                                                                       1.7                                            (8.7)

 

             Total des charges                                                                                                19.1                                        (100.0)

 

 

             Charges non discrétionnaires*                                                                            6.8                                           (35.5)

             Charges discrétionnaires                                                                                     12.3                                          (64.5)

 

             Total des charges                                                                                                19.1                                        (100.0)

 

 

             Travaux exceptionnels                                                                                          3.3                                               

            

Entre parenthèses, poids dans l’ensemble (en %).

 

 


 

Tableau 2 : Les charges de copropriété dans 32 villes de France

 

 

ENCADRE

 

 

LA DISPERSION DU NIVEAU DES CHARGES DE COPROPRIETE

 

 

                   France entière                                             Valeur                    Valeur                    Valeur

         Observations en € par m²                                inférieure                centrale               supérieure

 

 

      — Impôts locaux                                                        0.1                           0.3                          0.5

      — Eau froide                                                              1.3                           2.0                          2.9

      — Chauffage/ECS fluides                                        1.2                           4.3                          6.8

      — Chauffage/ECS entretien                                     0.5                           0.8                          1.8

      — Ascenseurs                                                           0.9                           1.3                          1.9

      — Consommation électrique                                   0.1                           0.2                          0.5

      — Fournitures et entretien                                       0.1                           0.2                          0.4

      — Frais de personnel                                                2.4                           4.0                          6.1

      — Sociétés extérieures                                             0.5                           1.5                          2.6

      — Assurances générales                                         0.6                           0.8                          1.1

      — Travaux d’entretien                                              0.4                           0.9                          1.8

      — Espaces verts                                                        0.3                           0.5                          0.9

      — Honoraires du Syndic                                          1.1                           1.4                          2.0

      — Autres charges                                                     0.3                           0.8                          1.8

 

      — Total hors travaux exceptionnels                     8.5                         16.6                       23.3

 

      — Travaux exceptionnels                                        0.5                          1.5                          4.6

 

 

Remarques :

• La médiane (valeur centrale) et les quartiles (valeurs inférieure et supérieure) sont déterminés sur les seuls immeubles pour lesquels la composante est renseignée.

• La médiane partage l’ensemble des immeubles analysés en deux sous populations de taille identique et entre le premier et le troisième quartiles se classe la moitié des immeubles de la population analysée.

• Par construction, le poste “total hors travaux“ n’est jamais égal à la somme de l’ensemble de ses composantes.

 

Source : CNAB (octobre 2005)

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